家や土地などの不動産を所有していると、毎年、固定資産税を支払う必要があります。通知された金額を確かめず、そのまま支払っていると過払いの可能性もあります。ですから、固定資産税の計算方法をしっかり理解しておくことはとても大切です。

この記事では、現固定資産税が適切かどうかを判断できるよう、固定資産税がどのように決められているのか、その計算方法や安くする方法などについて詳しく解説していきます。

固定資産税とは？

固定資産税は、一言で言うなら所有している不動産を対象としている地方税のひとつです。土地や家屋だけでなく、商業利用されている建物や田畑、償却資産にも税金が課せられます。では、ひとつづつ詳しくみていきましょう。

土地や家屋の場合

土地には、田、畑、山林、牧場などが該当します。家屋は、屋根があり3方向以上の外周壁などの築材などで囲われているものは家屋や建築物として扱われます。例えば、土地には固定資産税が課せられますが、駐車場に屋根がある場合は、土地だけでなく、固定資産税が課せられ建物として駐車場にも固定資産税が該当することがあります。また、店舗や工場、倉庫などの建物も家屋に該当します。

課税対象となる土地や家屋には、毎月1月1日時点で、固定資産課税台帳に登録されている固定資産となっています。これらは固定資産の価格をもとに、税額を算出され、管轄地区の税事務所、もしくは市区町村の役場に申告、課税されます。

償却資産の場合

償却資産とは、土地や家屋以外で、会社や個人が事業のために使用している資産が該当します。具体的にはパソコンや印刷機、コピー機、机、椅子など時間の経過とともに価値が減少していくものをはじめとし、船舶、航空機、車両、太陽光発電設備などもが挙げられます。これらは「有形資産」といいます。一方、自動車税の対象となる自動車や特許権などは「無形固定資産」に該当するため、償却資産には含まれません。

課税対象となる償却資産は、毎年1月1日の時点で所有している償却資産が対象となっています。償却資産の取得年月日、取得価格、雇用年数などをもとに算出され、管轄地区の税事務所、もしくは市区町村の役場に申告、課税されます。

固定資産税の決定方法とは？

では、固定資産税はどのように決定されるのでしょうか？固定資産税は家屋や土地の評価額によって決まりますが、毎年、固定資産税は変動します。なぜでしょうか？

家屋や土地の評価額によって決まる

固定資産税は、家屋や土地の評価額によって決定されます。土地の場合は固定資産税評価額、建物の場合は新築時に行われる調査によって評価額が決まります。つまり、土地部分と建物部分は、それぞれに固定資産税が課せられます。また、固定資産税を算出する際にもとになるのは、固定資産税評価額です。不動産の購入額とは異なるので注意してください。

毎年変動する固定資産税

固定資産税は毎年変動します。なぜなら、固定資産税は家屋や土地の評価額によって決定されますが、評価額は変動するので、それに伴い固定資産税の額も変動するのです。評価額の変動は、家屋の場合は建築年数が経過すればするほど評価額は下がりますが、土地の場合は評価額が上がることがあります。

特に家屋などの建物の場合、どんなに大切に使用してても年数の経過により劣化していきます。そのため評価額が下がるため、固定資産税も下がります。しかし、土地は建物のように劣化することはありません。周辺地域の地価の変動によって上がることもあれば、下がることもあり、それと同時に固定資産税も変動します。

したがって、地価に大きな変動がなければ、基本的には家屋の価値が下がっていくので、毎年の固定資産税は安くなっていきます。それとは反対に、その土地周辺が再開発などで需要が高まり、地価が高騰しているなら、固定資産税は増えることになります。

都市計画税が課せられることもある

都市計画税とは、年設備や公共事業などの費用のために徴収される地方税のひとつです。地域によっては、固定資産税に加えて、都市計画税も家屋や土地に対して課税されることがあります。都市計画税も評価額によって金額は異なりますが、それぞれの地域が税率を設定しています。最大税率は0.3%ですが、地域によって異なるので確認することは大切です。

固定資産税の計算方法とは？

固定資産税は、所有する家屋や土地などの固定資産の評価額に、標準税率1.4%をかけて計算します。つまり、「課税標準額×1.4%（標準税率）＝固定資産税」という算式で、固定資産税を算出できます。固定資産評価額は、各市町村が算定する固定資産税の基準となる金額のことです。この額は、３年に1度見直しが行われ、その時点での時価に応じて金額が決定されます。
では、土地や家屋、償却資産の評価額の計算方法についてひとつづつみていきましょう。

土地の評価額の計算方法

土地の評価額は、土地の面積に地域の路線に面している標準宅地1平方メートルあたりの標準額である「路線価」をかけて算出します。つまり、「土地の面積×路線価＝土地の評価額」という計算式で、土地の評価額を算出します。

家屋の評価額の計算方法

家屋の評価額の場合は、再建築価格方式を使って計算します。再建築価格方式とは、同じ建物を同じ土地に建てた場合、どのくらいの価値があるかを想定し、現時点での建築価値を求める方式です。家屋の単価を算出した後は、経年劣化分を減価します。

つまり、「評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率＝家屋の評価額」という計算式で、家屋の評価額を算出します。一般的に、家屋の固定資産税の額は、購入金額の7割に税率をかけることで、目安の税額が分かると言われています。しかし、正確な金額を求める場合は、経年劣化も考慮した計算をする必要があります。

償却資産の評価額の計算方法

償却資産の場合は、償却資産を取得した日、取得したときの価格、雇用年数などをひとつひとつの資産ごとに計算していきます。算出した金額が、取得したときの金額を5%下回っていた場合は、取得価格の5%に相当する額が償却資産の評価額になります。

また、償却資産の評価額は、取得したのが前年度なのか、もしくは前年度以前なのかによって計算式が異なるので注意が必要です。前年度の場合は「取得価額×〔1－（原価率÷2）〕＝償却資産の評価額」、前年度以前の場合は「前期の価格×（1－原価率）」という計算式になります。

固定資産税を安くするには？

毎年納付しなければいけない固定資産税は、通知された通りに支払っていると、多く納付していることあります。では、どのような点に注意すればよいのでしょうか？これからご紹介する3つの点をしっかり確認すれば、固定資産税を安くできる可能性があります。

①家屋調査を慎重に行うこと

固定資産税は、新築時に行われる家屋調査がベースとなります。ですから、家屋調査を実施する際には、可能な限り立ち会うようにし、どのように評価されているのかを確認することはとても大切です。評価額の決定はプロである調査員が行いますが、間違えることがないという保証はありません。万が一間違えた場合は、間違った金額が固定資産税として請求されますので、税額が決定する前にしっかり確認するようにしましょう。

②減税措置を活用すること

2016年7月1日以降、中小企業経営強化法が施行されることで、中小企業者は固定資産税の家屋や土地などの固定資産税の減税措置や各種金融支援などを受けることができるようになりました。減税措置を上手に活用するなら、固定資産税の減税が可能になります。（減税措置については後述します）

③再調査してもらう

すでに決定してる固定資産税に納得できない場合は、管轄地区の市区町村の役場に再調査を依頼することができます。再調査をすることで正しい金額が確定し、減税されて払い過ぎた分が戻ってくることがあります。確実にお金が戻ってくるという保証はありませんが、固定資産税の税額が高いと感じるなら、再調整を依頼してみましょう。

固定資産税の減額制度とは？

固定資産税には、いくつかの減額制度が設けられています。これらを上手に活用するなら節税につながります。固定資産税の減額制度には、次のようなものがあります。

軽減措置

「軽減措置」は、固定資産税の税額制度のひとつです。新築戸建ての場合は、固定資産税額を3年間1/2減額、新築マンションの場合は5年間1/2減額される制度です。ただし、2020年3月31日までに新築された住宅が対象となっています。

住宅用地の特例

すでにみてきたように、固定資産税は土地と家屋それぞれに税が課せられます。しかし、土地の場合は、住宅地用として使われている場合に税率が下がる「住宅用地の特例」という制度があります。この制度は、土地の大きさによって減税の割合が次のように異なってきます。

・小規模住宅地の場合（200平方メートル以下の部分）
固定資産税額：土地評価の1/6

・一般住宅用地の場合（200平方メートル超の部分）
固定資産税額：土地評価の1/3

耐震改修促進税制

耐震リフォームには、「耐震改修促進税制」が適用されます。最大2年間、1/2固定資産税が減額されます。なお、一般的な住宅の耐震リフォームは減税期間は1年間となっています。しかし、自治体がしてする重要な避難路に沿道にある住宅の場合は、減税期間が2年間になります。また、耐震改修促進税制を適用するためには、次の条件を満たしてる必要があります。

・現行の耐震基準に適合している耐震リフォームであること
・昭和57年1月1日以前に建てられた住宅であること
・耐震リフォーム工事費用が50万円以上であること

これらの条件を満たしていることに加え、2020年3月31日までに改修工事を行い、工事完了後3ヶ月以内に耐震回収促進税制の申請を行わなければいけません。

省エネ回収促進減税制

耐震リフォームだけでなく、省エネを目的としてリフォームをした場合も、「省エネ回収促進税制」と呼ばれる固定資産税の減税が適用されます。この制度は、翌年1年間のみ、120平方メートル相当分まで1/3減額されます。なお、この制度を受けるためには、次の条件を満たしている必要があります。

・平成20年1月1日以前に建てられた住宅であること
・工事後の床面積が50平方メートル～280平方メートル以下であり、床面積の1/2以上が居住用であること
・省エネリフォーム工事費用が50万円以上であること

これらの条件を満たしていることに加え、工事完了後3ヶ月以内に工事内容を証明する書類を添付して、管轄地区の市区町村の役場に申請する必要があります。

バリアフリー改修促進税制

バリアフリー改修工事をした建物も、翌年分の固定資産税額が1年間、1/3減額される「バリアフリー回収促進税制」が適用されます。この制度を受けるためには、次の条件を満たしている必要があります。

・築10年以上の住宅であること（賃貸は対象外）
・65才以上の人、要介護認定もしくは要支援の認定を受けている人、障害者のいずれかが住居していること
・工事後の床面積が50平方メートル～280平方メートル以下であり、床面積の1/2以上が居住用であること
・バリアフリー改修工事の費用が50万円以上であること
・工事内容が通路などの幅広、階段の勾配の緩和、浴室やトイレの改良、段差の緩和、手すりの取り付け、滑りにくい床材へと改善するなどに該当していること

これらの条件を満たしていることに加え、2020年3月31日までに改修工事が行い、工事完了後3ヶ月以内に管轄地区の市区町村の役場に申請する必要があります。

まとめ

土地や家屋などの不動産を所有していれば、必ず固定資産税を納めなければいけません。納付書に記載されている税額をそのまま支払うと、徴収額が間違っていたり、軽減措置が適用されないことがあるので、支払う前に税額を確認することは大切です。特に固定資産税の軽減措置は、所有者が利用制度の種類や適用範囲を調べて申請手続きをしなければ減税されません。

固定資産税の税額が正確かどうかを個人で判断することが難しい場合は、お近くの税理士に計算してもらうこともひとつの方法です。まずは信頼できる税理士にまずは相談してみましょう。

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