【2020年版】初めての住宅ローン控除!初年度と2年目以降の違いって何? | 税理士コンシェルジュ

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【2020年版】初めての住宅ローン控除!初年度と2年目以降の違いって何?

2020年3月16日
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住宅ローン控除マイホームの購入やリフォームを検討している方であれば、「住宅ローン控除」という言葉を見聞きしたことがあることでしょう。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した場合、一定の要件を満たしていれば所得税が控除される、つまり、税金が還付される制度のことです。

この制度の適用を受けるためには、マイホームを購入した年に確定申告をする必要があります。この記事では、特に住宅ローン控除を初めて受ける方を対象に、住宅ローン控除の手続き方法や計算方法などについて徹底解説していきます。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除とは、正式名称「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」と呼ばれる制度の通称です。そもそも「控除」とは、本来納めるべき税金から差し引くことを意味しているため、「減税」とも言えます。様々な控除制度がありますが、住宅ローン控除の場合は、住宅ローンを利用して住宅の新築や購入、立替や増改築などのリフォームをした場合、定められている一定の要件を満たしているならば、所得税の控除が受けられます。

ただし、毎年の年末ローンの残高に応じて、最長10年間と期限が設けられています。また、控除を受けるためには、住宅ローンを利用した初年度に、確定申告をする必要があります。住宅ローン控除の場合は、社会保険料控除や生命保険料控除のような所得控除とは異なり、あらかじめ計算された所得税から税金が戻ってくることになっていますが、もし所得税で控除しきれなかった場合は、住民税から控除される仕組みになっています。

住宅ローン控除の対象住宅と条件

住宅ローン控除を受けるためには、条件と満たしている必要があります。では、新築、中古、増築・リフォームのそれぞれの適用条件について詳しくみていきましょう。

新築(一戸建て・マンション)の場合

新築を購入する場合、住宅ローン控除を受けるためには、次のような条件を満たす必要があります。

・住宅が居住用で、取得日から6ヶ月以内に入居していること
住宅ローン控除を受ける条件のひとつに、住宅が居住用であることが挙げられます。住宅に引き渡し、もしくは工事が完了してから6ヶ月以内に住み、住民票を移すことが条件となっています。

・床面積が50平米以上であること
床面積が50平方メートル以上の広さがあることが適用条件となりますので、あらかじめ登記簿面積を確認する必要があります。なお、販売資料や売買契約書に記載されている床面積と、税制上の床面積は異なっています。ですから、床面積を確認する際には、必ず登記簿で行ってください。

また、マンションの場合は、登記簿は壁の内側である内法で記載されていますが、販売資料では壁芯の床面積が記載されています。階段や通路、バルコニー、ベランダなどは床面積に含まれていないので、マンションを購入する際には、床面積をしっかり確認されることをおすすめします。

・住宅ローンの借入期間が10年以上であること
住宅ローン控除は、9年以下の短期ローンは適用外となります。

・住宅ローンの適用を受ける年の年収が3,000万円以下であること
1年でも合計所得金額が3,000万円を超えた場合は、それ以降の住宅ローン控除を受けることができなくなります。つまり、住宅ローン控除を組んだ年の年収が3,000万円以上であるなら、初年度から住宅ローン控除を受けることができません。

・店舗や事務所の場合は、床面積の半分以上が居住用であること
店舗や事務所に住宅ローン控除を適用させるためには、床面積の半分以上が自分の居住用である必要があります。

中古の場合

中古の場合は、上記の新築住宅の適用条件に加え、次の条件も満たす必要があります。

・マンションなどの耐火建築物の場合は、取得した時点で築25年以内であること
耐震建築物には、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの建築物が該当します。

・耐築物以外の建築物の場合は、取得した時点で築20年以内であるか、一定の耐震基準をクリアしていること
一定の耐震基準とは、「耐震基準適合証明書」の取得、「受託性能評価書(耐震等級1級以上)」の取得、「既存住宅売買瑕疵保険」の加入のいずれかをクリアしている必要があります。

・生計を一緒にしている親族などから購入していないこと

・贈与された住宅ではないこと

増築・リフォームの場合

増築・リフォームの場合も、適用条件を満たしていれば住宅ローン控除の対象となります。すでに住宅ローンの返済中の場合は、増築やリフォームにかかる費用と一緒にローンの借り換えをすることが可能です。しかし、本人が別の住宅に居住していると適用外になりますので、注意してください。なお、増築・リフォームの住宅ローン控除を受けるためには、上記の新築住宅の適用条件に加え、次の条件も満たす必要があります。

・自分が所有している居住の住宅のリフォームであること

・一定の省エネリフォーム、バリアリフォーム、耐震リフォーム、大規模な間取り変更や修繕などのリフォームや増築であること

・トータルの工事費用が100万円を超えていること

・店舗や事業所兼用の住宅の場合は、リフォーム費用の半分以上が居住用であること

住宅ローン控除が対象となる住宅ローンとは?

住宅の購入や住宅のリフォームなどの借入金は、すべてが住宅ローン控除の対象になるわけではありません。次のような条件を満たす必要があります。

・借入金は、民間の金融機関、独立行政法人住宅引用支援機構、地方公共団体、公務員共済組合などの団体、住宅資金を長期貸付期間行う法人、勤務先などから借入ていること。

・給与所得者が事業主団体から借り入れをする際には、金利が年0.2パーセント以上であること。なお、役員が会社から借り入れた資金などは、住宅ローン控除の対象外になる。

・給与所得者が事業主団体から利子の補助を受ける際には、利子補給額を控除した後の利息が年0.2パーセント以上であること。

・親戚や知人などから個人的な借入金ではないこと。

・中古住宅を購入した場合は、以前の所有者から債務を引き継いでいないこと。

初年度の住宅ローン控除を受けるために必要な書類(確定申告)

住宅ローン控除を受ける場合、一般的な会社員などの給与所得者であれば、2年目以降は年末調整で対応することができます。しかし、1年目は確定申告の手続きをする必要があります。初年度に住宅ローン控除の確定申告の際に必要とされる書類には、次のものが挙げられます。

・確定申告書A、もしくはB
一般的な会社員などの給与所得者の場合は確定申告書A、個人事業主の場合は、確定申告書Bを使用します。この書類は税務署で直接入手することもできますし、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。

・金融機関などからに借入金残高証明書
住宅ローンを組んだ金融機関から発行される、年末時点での住宅ローン残高が記載されている書類です。住宅ローンの初年度は翌年1月下旬頃、それ以降は通常10~11月頃に、金融機関が自動的に郵送されてきます。

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅借入金等特別控除額の計算明細書とは、住宅ローン控除の計算専用の書類です。税務署や国税庁のホームページから入手できます。

・住民票の写し
住宅ローン控除を受けるためには、住宅を取得してから6ヶ月以内に入居していることが条件となっています。つまり、適用を受ける各年の12月31日までに居住していることが必要です。この事実を証明するために、住民票を提出します。住民票は、お住まいの市区町村の役所から入手します。

・建物・土地の登記事項証明書
建物・土地の登記事項証明書とは、建物や土地の登記を記録されている書類のことです。建物や土地の取得年月日、所有者、持分割合、面積などを確認するために使われます。この書類は、法務局で入手します。インターネットの「かんたん証明請求書」書類の発行を依頼し、窓口での受取か郵送での入手が可能となっています。なお、窓口で受け取る場合は480円、郵送の場合は500円の手数料が発生します。

・建物・土地の不動産売買契約書、もしくは建築請負契約書の写し
不動産会社と契約した書類は、土地や建物の取得年月日や取得価額を確認するために使用します。契約したときに発行される書類となっています。

・源泉徴収票
一般的な会社員の場合、年末に勤務先から発行される源泉徴収票の提出も必要となります。

・耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証明する書類のいずれか1点(中古住宅の購入で非耐火建築物で築20年、耐火建築物で築25年を超える場合)
中古住宅を購入した日を基準とし、耐火建築物は築25年、非耐震建築物は築20年を超える住宅の場合、上記のいずれかの書類が必要です。

耐震基準適合書の場合は、その住宅の取得日前2年以内にその証明のために調査が終了している必要があります。既存住宅性能評価書の写しは、その住宅の取得日前2年以内に評価されたもので、耐震等級が1~3級でなければいけません。築年数20年以上の中古住宅やマンションには、これらの書類が付いていない物件もあるので、住宅ローン控除を受けたい場合は、購入前にしっかり確認されることをおすすめします。

・長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し、認定長期優良住宅建築証明書のいずれか1点(認定長期優良認定住宅の場合)
お住いの住宅が、認定長期優良住宅に該当する場合、いずれかの書類が必要となります。通常、住宅の引き渡し時に、市区町村発行のものを不動産会社から受け取ります。

・低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し、認定低炭素住宅建築証明書のいずれか1点(認定低炭素住宅の場合)
お住いの住宅が、認定低炭素住宅に該当する場合、いずれかの書類が必要となります。通常、住宅に引き渡し時に、市区町村発行のものを不動産会社から受け取ります。

・住宅用家屋証明書の写し
お住いの住宅が認定長期優良住宅、もしくは低炭素住宅に該当する場合、住宅用家屋証明書の写しが必要です。通常、住宅に引き渡し時に、市区町村発行のものを不動産会社から受け取ります。もし手元にない場合は、市区町村の税務課で発行してもらうことができます。それぞれの役所によって手数料は異なりますが、1,300円前後となっています。

令和元年度分の確定申告書の住宅ローン控除の記入方法

必要な書類が準備できたら、住宅ローン控除の確定申告書を記入していきましょう。

ステップ1:計算明細書の作成
「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」には、居住開始年月日や土地・家屋の購入費用、床面積、所有割合、住宅ローンの年末残高などの記入欄があります。それぞれの欄の記入方法についてみていきましょう。

1、住所と氏名
住宅ローン控除を受ける本人の住所、氏名、フリガナ、電話番号を記入します。

2、新築または購入した家屋等に係る事項
居住開始年月日は住民票、所得対価の額は売買契約書、総床面積は登記謄本、を参考にしながら転記します。

3、増改築等をした部分に係る事項
新築を購入した場合は、省略となります。

4、家屋の所得対価の額又は増改築などの費用の額に課されるべき消費税額等に関する事項
家屋に含まれる消費税が8%、もしくは10%になる場合は「特定取得」、家屋に含まれる消費税が10%の場合は「特別特定取得」に該当します。該当する消費税額に「〇」を付けます。

5、家屋や土地等の所得対価の額
共有分がない場合は、無記入となります。共有持ち分がある場合は、その持分を記入します。

6、居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高
この欄は、ローンを組んでいる金融機関等からの借入金残高証明書等を参考に「住宅のみ」「土地等のみ」「住宅及び土地等」「増改築など」の欄に転記していきます。配偶者も連帯債務者として住宅ローンを利用している場合は、「連帯債務に係るあなたの負担割合」の欄も記入します。

7、特定の増改築等に係る事項
「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受ける場合は、記入する必要があります。

8、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額
計算明細書の二面には、居住開始年月日ごとの住宅ローン控除額の計算式が記載されています。つまり、居住開始年月日によって適用される住宅ローン控除額の計算式が異なります。該当する計算式を使って住宅ローン控除額を算出し、使用した計算式の番号と算出した控除額を記入します。

9、控除証明書の交付を要しない場合
2年目以降、勤務先の年末調整で住宅ローン控除の手続きをする場合は、控除証明書が必要となります。「要しない」の欄に〇を付けなければ、翌年以降、勤務先に提出する「住宅借入金等特別控除申告書」がまとめて9(12)回分まとめて郵送されてきます。

ステップ2:確定申告書Aの第一表の作成
確定申告書Aは、源泉徴収票を参考にしながら第一表から転記していきます。また、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」をもとに、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額」を転記します。

ステップ3:確定申告書Aの第二表の作成
確定申告書Aの第二表も、源泉徴収票を参考にしながら転記していきます。

住宅ローン控除の確定申告期限はいつまで?

住宅ローン控除を初めて適用する初年度は、必要な書類も多いですし、確定申告書を作成し、提出することが求められています。手続きを複雑に感じる方もいるかもしれませんが、マニュアルに沿って書類を作成しましょう。また、住宅ローン控除の場合は、確定申告の3月15日(4月16日)以降も受け付けが可能です。例えば、2019年分であれば2024年12月31日まで提出することができます。

2年目以降の住宅ローン控除を受けるために必要な書類(年末調整)

2年目以降の住宅ローン控除は、勤務先の年末調整で手続きをすることが可能です。勤務先に以下の書類を提出すれば、手続きは完了となります。

・住宅ローン控除残高証明書
住宅ローンの残高証明書は、毎年10~11月頃、住宅ローンを組んでいる金融機関から10~11月頃、郵送されてきます。もし年末に繰り上げ返済をして残高が変更する場合は、確定申告が必要となります。翌年1月に金融機関へ確定残高証明書の発行を依頼してください。

・住宅借入金等特別特別控除証明書
住宅借入金等特別特別控除証明書の下段は、すでに土地や建物の情報などが印字されており、記入するのは上段のみととなっています。住宅ローン控除の手続きをした初年度の確定申告後の10月頃、9年分の書類が管轄地区の税務署からまとめて送られてきます。

それぞれの書類に「○○年度」と記載されていますので、年度を間違えないように、また紛失しないように注意しましょう。なお、万が一紛失してしまった場合は、税務署に再交付を申請する必要があります。

住宅ローン控除を受けるメリットとは?

住宅ローン控除は、「所得控除」ではなく、「税額控除」に分類されます。税額控除の正式名称は「所得税の特別控除」といい、計算された所得税から差し引かれる控除のことです。一方、所得控除とは、所得税を計算するために、課税所得から控除されます。つまり、同じ控除でも「所得控除」と「税額控除」では、節税効果が大きく異なってきます。ですから、税額控除である住宅ローン控除は、活用すべきメリットが十分にあると言えます。

「住宅ローン減税の拡充措置」とは?

2019年10月の消費税10%の引き上げ対策として税改正が行われ、住宅ローン控除の減税制度が拡充されることになりました。法改正後からは、住宅ローン減税の拡充措置として、控除期間が10年間から13年間へと3年間期間が延長されます。また、8%から10%へと引き上げられた2%増税相当分の負担が減税という形で還元されます。

しかし、住宅ローン減税の拡充措置の適用は、期間限定であることに加え、適用するためには条件と満たしている必要があります。

控除期間と控除額

住宅ローン控除の控除期間は、適用される消費税と居住した日によって決定されます。ひとつのモデルケースでシミュレートしてみましょう。年収500万円、借入額3,000万円、建物購入価格2,500万円、扶養家族1人、金利1.2%、返済期間30年の場合、適用条件と消費税8%・10%では年間控除額が次のようになります。

・消費税8%が適用される場合
居住時期:平成26年4月1日~令和3年12月31日までに居住
控除期間:10年間
年間控除額:「借入年末残高(上限2,000万円)×1%」/「借入金年末残高(4,000万円)×1%」

・消費税10%が適用される場合(拡充措置を適用する場合)
居住時期:令和元年10月1日~令和2年12月31日までの間に居住
控除期間:13年間
年間控除額:1~10年目は「借入金年末残高(上限4,000万円)×1%」/11~13年目は「借入金年末残高(上限4,000万円)×1%」、もしくは「建物購入価格(上限4,000万円)×2%÷3」のいずれか小さい額の方を適用

・消費税10%が適用される場合
居住時期:令和3年1月1日~令和3年12月31日までの間に居住
控除期間:10年間
年間控除額:「借入金年末残高(上限4,000万円)×1%」

住宅ローン控除の拡充措置を受けるためには、消費税10%で住宅を購入し、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に移住することが条件となっています。つまり、消費税10%で購入したとしても、この期間を過ぎてしまうと、通常の控除期間10年間が適用されることになります。

拡充措置を適用する際に注意したいこと

拡充措置で決められている期間内に居住したとしても、経過措置によって消費税8%で住宅を購入した場合は、拡充措置の適用外となります。また、中古住宅などの個人売買の場合、消費税は非課税なので、拡充措置は適用されません。

住宅ローン税額制度の基本的な仕組み

では、住宅ローン控除は、どのような仕組みになっているのでしょうか?

住宅ローン控除は「税額控除」

住宅ローン控除を受けるメリットでも触れましたが、住宅ローン税額制度の最大の特徴は、「税額控除」であるという点が挙げられます。よく見聞きするする配偶者控除や生命保険料控除などは、収入から控除される「所得控除」に該当するため、課税所得が減少します。つまり、その所得控除の金額に税率をかけた金額が減税されるという仕組みになっています。

一方、住宅ローン控除は税額控除、つまり、所得税を算出した後に税額から差し引くので、減額が大きくなります。

住民税も控除に対象に!

住宅ローン控除では、所得税だけでなく、住民税にもその適用範囲が及びます。住宅ローン控除の金額は、その年の住宅ローンの残高に応じて金額が算出されます。もし所得税を控除しても引ききれない額がある、つまり、算出した住宅ローン控除額が所得税を超えている場合は、住民税から控除されることになります。

住宅ローン控除額の計算方法

では、住宅ローンの所得税と住民税の控除額の計算方法(消費税8%もしくは10%適用)についてみていきましょう。

・所得税
控除額:「住宅ローンの年末残高×1%」
控除限度額:40万円

つまり、住宅ローン減税額は、各年の住宅ローン残高の1%、所得税の控除限度額40万円、控除対象税額(各年の所得税+住民税)の3つの中で最も小さい額が減税額になります。この3つの中で最も適用されているのは、控除対象税額です。住宅を購入している世代である30代の年収やローン額などから、控除対象税額で決まることが多いようです。

そして、その後時間の経過とともにローンが減少し、所得が増えていくと、年末の住宅ローン残高の1%が適用されていくという傾向にあります。

・住民税
控除額:「控除可能額-所得税額」
控除限度額:最大136,500円

住民税の控除額には、限度が設けられています。消費税8%もしくは10%が適用される場合は、「所得税の課税総所得金額等×7%」で最大136,500円になります。それ以外の場合は、「所得税の課税総所得金額等×5%」で最大97,500円までとなっています。

まとめ

住宅ローン控除を受けるためには、住宅を取得した初年度に確定申告をする必要があります。初めての住宅ローン控除手続きを複雑に感じる方もいるかもしれませんが、翌年以降は年末調整での手続きが可能です。住宅ローン控除を受ければ大きな節税となりますので、是非、手続きをされることをおすすめします。


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